入居者が行方不明になったらどうする？契約解除までの流れも解説

賃貸経営をしていると、さまざまなトラブルが起こる可能性がありますが、賃貸物件の入居者が家賃を滞納したまま音信不通になってしまうことも事例としてあるようです。
家賃も回収できず、物件を新しい借主に貸すこともできず、オーナーにとっては大きな損失です。
そこで今回は、入居者が音信不通になった際の確認方法や契約解除方法について解説します。

入居者が行方不明になったときの確認方法

借主と連絡が付かなくなった場合、単純に連絡が付かないだけなのか、あるいは夜逃げしてしまったのかを判断しなくてはいけません。
スマホが壊れてしまった、急病で入院してしまったといった場合や、ただ電話を取らないでいるだけの可能性もあります。
賃貸借契約を結ぶ際に、緊急連絡先や連帯保証人の連絡先をもらっているはずなので、なかなか連絡が取れない場合は、指定された方を通じて借主に連絡を取ってもらいましょう。
さらに、家族や知人がいる場合は、それぞれに確認を取ることが重要です。
あるいは、借主が住んでいる物件の照明が付いているか、電気のメーターは動いているかなどから、室内に借主がいるかどうか判断することができるでしょう。
もしこれらの方法で連絡が取れない場合は、警察に相談し、万が一のためにも警察官に立ち会ってもらって安否を確認することも一つの手段となります。

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入居者が行方不明になった際の契約解除について

もし借主と完全に音信不通になったからといって、即座に賃貸借契約の解除ができるということではありません。
借主と貸主の間で、信頼関係が破壊されたと認められてからでないと、貸主の側から契約解除はできません。
明確な基準はありませんが、目安としては、家賃の滞納が3か月以上といわれています。
そのあとは、建物明渡請求訴訟の手続きに進みます。
借主は行方不明となり訴状を受け取ることができないため、公示送達による通知手続きをおこない、本人に訴状が送達されたものとして手続きを進めるのです。

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入居者が行方不明になったときにやってはいけないこと

裁判所に訴訟の内容を認めてもらったら強制執行により建物の明け渡しに移りますが、それまでの間に、してはいけないことがいくつかあります。
まず、安否確認の意味で合鍵を使って勝手に物件に立ち入ってはいけません。
不法侵入になることもありますので、警察官に事情を説明し立ち会ってもらうほうが安心です。
また、借主が帰ってくることを見越し、家賃の未納分を払わざるを得ないように鍵を交換しておいたり、強制執行の前に物件の中の荷物を運び出したりしてもいけません。
法的な手続きを経ずにこういったことをすると「自力救済の禁止」という法律上の原則に違反してしまいます。
不利な状態とならないよう、適切な手続きを通して対応を進めましょう。

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まとめ

夜逃げなどで契約者が行方不明になってしまった場合は、初めに本人の関係者に対して連絡を取ることが大切です。
連帯保証人や緊急連絡先など、一通り連絡をして居場所特定の可能性を探しましょう。
それでも全く連絡が取れない場合には、賃貸借契約の解除と、部屋の明け渡し訴訟の流れになります。
裁判所による強制執行までの期間は、自己判断での対応をしないように気を付けましょう。
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